אתם יושבים מול המחשב, בוהים בסימולציית המשכנתא שהבנק שלח, והלב דופק. הריבית נראית גבוהה, ההחזר החודשי מלחיץ, והכותרות באתרי הכלכלה מבטיחות ש"אוטוטו" הנגיד יוריד את הריבית. האינסטינקט הראשוני צועק: "בואו נחכה". למה להתחייב עכשיו כשהכסף כל כך יקר? עדיף להמשיך בשכירות עוד שנה-שנתיים עד שהסערה תחלוף, לא?
זו המחשבה הכי טבעית בעולם, והיא משותפת לאלפי זוגות צעירים בישראל ברגעים אלו ממש. אבל בחדרי הישיבות של Betterate, כשאנחנו מנתחים את המספרים לעומק עם הלקוחות שלנו, מתגלה תמונה הפוכה ומדאיגה. ההמתנה על הגדר היא לא "חוף מבטחים" חינמי. יש לה מחיר, והוא עלול להיות גבוה בהרבה מהריבית העודפת שתשלמו בשנה הקרובה. במאמר הזה נפרק את המשוואה לגורמים, נבין למה שוק השכירות הוא מלכודת שקטה, ואיך דווקא רכישה בסביבת ריבית גבוהה יכולה להיות המהלך הפיננסי הכי חכם שתעשו – אם עושים אותו נכון.
תוכן העניינים:
- למה כולנו רוצים לחכות ומה הבעיה עם זה?
- מה קורה לכסף שלכם כשאתם "יושבים על הגדר"?
- מה יקרה למחירי הדירות ברגע שהריבית תרד?
- איך בונים "משכנתא מתגלגלת" ונהנים מכל העולמות?
- מקרה בוחן: המספרים שמוכיחים למה לקנות עכשיו משתלם יותר
- המדריך של אבנר גולני: מתי בכל זאת אסור לקנות?
למה כולנו רוצים לחכות ומה הבעיה עם זה?
הפסיכולוגיה האנושית בנויה להימנע מכאב. ריבית גבוהה היא כאב מיידי – אנחנו רואים את הכסף יוצא מהחשבון בכל חודש ומרגישים "פראיירים". אנחנו משלמים לבנק מחיר גבוה על הזכות להשתמש בכסף שלו. התקווה לירידת ריבית היא הסם המרגיע שלנו. אנחנו מספרים לעצמנו שאם רק נחכה לשינוי המדיניות של בנק ישראל, נחסוך מאות אלפי שקלים.
הבעיה היא שהשוק לא מחכה לנו. בזמן שאנחנו ממתינים לגרף הריבית שירד, שני גרפים אחרים ממשיכים לטפס בעקביות אכזרית: מחירי השכירות ומחירי הדיור עצמם. ההחלטה לא לקנות היא בעצם החלטה אקטיבית "לקנות" משהו אחר – חוזה שכירות מתחדש. וכמו שראינו בנתונים האחרונים, בעלי הדירות לא מהססים להעלות מחירים כשהביקוש גואה.
מה קורה לכסף שלכם כשאתם "יושבים על הגדר"?
בואו נדבר על המושג "כסף שרוף". כשאתם משלמים משכנתא, גם אם הריבית גבוהה, חלק מההחזר מקזז את הקרן. אתם קונים בעלות על הנכס, אחוז אחרי אחוז. כשאתם משלמים שכירות, 100% מהכסף הולך לכיס של מישהו אחר.
לאחרונה אנחנו עדים לתופעה שקטה אך כואבת: זינוק במחירי השכירות בחוזים חדשים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראה מגמה ברורה – ככל שיותר זוגות יושבים על הגדר ולא קונים דירות, הלחץ על שוק השכירות גובר. התוצאה? אתם אולי "חוסכים" ריבית לבנק, אבל משלמים את אותו סכום (ואף יותר) לבעל הבית, בלי לצבור שום נכס ביד.
יתרה מכך, האינפלציה בשוק השכירות היא לרוב חד-כיוונית. בעוד שריבית המשכנתא היא דינמית ואפשר לשנות אותה (נגיע לזה מיד), שכר דירה שנקבע היום הוא הרצפה למחיר של השנה הבאה.
מה יקרה למחירי הדירות ברגע שהריבית תרד?
כאן קבור הכלב, וזו הנקודה הכי חשובה שרוב הרוכשים מפספסים. שוק הנדל"ן הישראלי הוא כמו קפיץ דרוך. כרגע, הריבית הגבוהה "לוחצת" את הקפיץ למטה. היא מסננת קונים, מקשה על נטילת מימון, וגורמת לירידה מסוימת או קיפאון בהיקף העסקאות.
אבל מה יקרה ביום שהנגיד יודיע על הורדת ריבית משמעותית? הקפיץ ישתחרר.
אלפי הזוגות שיושבים כרגע על הגדר יסתערו על השוק בו-זמנית. הביקוש יזנק בבת אחת, אבל ההיצע? הוא נשאר קשיח (לוקח שנים לבנות דירות). התוצאה הבלתי נמנעת היא עליית מחירים חדה. ההיסטוריה של הנדל"ן בישראל מוכיחה זאת שוב ושוב: תקופות של ירידת ריבית מלוות כמעט תמיד בעליות מחירים מהירות.
המשמעות: הכסף ש"חסכתם" כביכול על הריבית, יתגמד לעומת ההתייקרות של הדירה עצמה. דירה שעולה היום 2 מיליון ש"ח, עלולה לעלות 2.15 מיליון ש"ח תוך שנה של "בומים". האם שווה לחכות כדי לחסוך 0.5% בריבית, אבל לשלם 150,000 ש"ח יותר על הנכס? התשובה המתמטית היא לרוב לא.
איך בונים "משכנתא מתגלגלת" ונהנים מכל העולמות?
הסוד הגדול של משקיעים ולקוחות מתוחכמים הוא ההבנה שמשכנתא היא לא חתונה קתולית. אבנר גולני, המייסד של Betterate, חוזר ומדגיש בפני הלקוחות שלנו: "אנחנו מתחתנים עם הדירה (המחיר שלה), אבל רק יוצאים לדייט עם הריבית".
מה זה אומר בפועל? אנחנו בונים לכם תמהיל משכנתא חכם שמותאם לתקופה הנוכחית, תוך השארת "פתחי מילוט" אסטרטגיים. הרעיון הוא לקנות את הנכס היום, במחיר של היום (לפני הזינוק), "לספוג" את הריבית הגבוהה לתקופה קצרה של שנה-שנתיים, וברגע שהריבית בשוק תרד – לבצע מיחזור משכנתא.
בתהליך המיחזור, אנחנו מחליפים את המסלולים היקרים במסלולים החדשים והזולים יותר. כך הרווחתם פעמיים: גם קניתם את הדירה במחיר נמוך יחסית (לפני גל הביקושים), וגם בסופו של דבר תשלמו עליה ריבית נמוכה. זוהי אסטרטגיה הדורשת תכנון מוקפד כדי למנוע קנסות יציאה עתידיים, וזה בדיוק הערך המוסף שאנחנו מביאים לשולחן.
מקרה בוחן: המספרים שמוכיחים למה לקנות עכשיו משתלם יותר
בואו נסתכל על דוגמה מספרית פשוטה (הנתונים להמחשה על בסיס מגמות שוק):
תרחיש א': קונים היום
- מחיר דירה: 2,000,000 ש"ח
- משכנתא: 1,000,000 ש"ח בריבית ממוצעת של 5.5% (לצורך הדוגמה).
- תשלום ריבית בשנה הראשונה: כ-55,000 ש"ח.
- רווח הון: אם הדירה תתייקר ב-5% בשנה הקרובה, "הרווחתם" 100,000 ש"ח על הנייר.
תרחיש ב': מחכים שנה
- תשלום שכירות בשנה הזו: 72,000 ש"ח (6,000 ש"ח בחודש – כסף שהלך לפח).
- מחיר הדירה בעוד שנה (אחרי עלייה של 5%): 2,100,000 ש"ח.
- הנזק: שילמתם 72,000 ש"ח שכירות + הדירה התייקרה ב-100,000 ש"ח. סה"כ "הפסד" של 172,000 ש"ח.
- גם אם הריבית תרד ב-1%, החיסכון החודשי לא יכסה את הבור של 172,000 ש"ח שיצרתם לעצמכם.
כפי שאפשר לראות, עלות ההמתנה יקרה דרמטית מעלות המימון הנוכחית.
המדריך של אבנר גולני: מתי בכל זאת אסור לקנות?
חשוב לנו להיות שקופים. ב-Betterate אנחנו לא דוחפים כל אחד לקנות בכל מחיר. ישנם מצבים בהם ההמתנה היא הדבר הנכון, למרות הכל:
- חוסר בהון עצמי: אם אין לכם את המינימום הנדרש ואתם נדרשים להלוואות משלימות בריביות דו-ספרתיות רצחניות – עצרו. זה מסוכן.
- אי יציבות תעסוקתית: אם אתם חוששים לפיטורים בחודשים הקרובים, אל תיקחו התחייבות ארוכת טווח.
- תזרים שלילי: אם ההחזר החודשי הצפוי חונק אתכם ולא מאפשר מחיה בכבוד, שום עליית ערך לא שווה את הלחץ הנפשי. במקרה כזה, שבו איתנו לבניית תוכנית פיננסית שתכין אתכם לרכישה בעתיד.
מסקנה: הפחד הוא יועץ גרוע
השוק לא מחכה למתלבטים. ההיסטוריה מלמדת שמי שמעז לפעול כשכולם מפחדים, הוא זה שקוטף את הפירות כשהשוק מתהפך. הריבית היא זמנית, הבעלות על הנכס היא נצחית. אל תתנו לפחד מריבית בת תיקון למנוע מכם לבצע את העסקה הכי חשובה בחיים שלכם.
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
שאלה: האם לא כדאי לחכות למבצעי קבלנים של 20/80? תשובה: מבצעי קבלנים (שלמו 20% עכשיו והיתר באכלוס) יכולים להיות פתרון מצוין בסביבת ריבית גבוהה, כיוון שהם דוחים את נטילת רוב המשכנתא לעתיד, בתקווה שאז הריבית תהיה נמוכה יותר. עם זאת, חשוב לבדוק את ההצמדה למדד תשומות הבנייה כאן באתר הלמ"ס, שעלולה לייקר את הדירה באופן משמעותי בזמן ההמתנה.
שאלה: כמה עולה למחזר משכנתא בעתיד? תשובה: עלות המיחזור מורכבת בעיקר מ"עמלת פירעון מוקדם" (קנס), אם קיימת. בתכנון נכון מראש עם יועץ משכנתאות, ניתן לבנות תמהיל שממזער או מבטל את הקנסות הללו, כך שעלות המיחזור תהיה זניחה (כמה מאות שקלים עמלה תפעולית לבנק).
שאלה: האם יועץ משכנתאות יכול להוזיל לי את הריבית כבר עכשיו? תשובה: חד משמעית כן. הבנקים מתמחרים לקוחות לפי רמת סיכון וכושר מיקוח. יועץ מנוסה יודע להציג את התיק שלכם בצורה האופטימלית לבנק, לנהל מכרז ריביות אגרסיבי, ולהשיג תנאים שלקוח פרטי יתקשה לקבל לבד, גם בסביבת ריבית גבוהה.
אל תתנו לכסף שלכם להישרף בשכירות. הזמן פועל לרעת המתלבטים. מוזמנים לפנות למומחים של Betterate ב-054-2415547 ולקבל את הייעוץ שמגיע לכם, או השאירו פרטים בעמוד יצירת קשר ונחזור אליכם לתיאום פגישת אבחון ללא עלות.
ט.ל.ח – מצאתם טעות? תכתבו לנו אל avner@betterate.co.il ונתקן מייד. תודה רבה!