ברוכים הבאים לשנת 2026
אם הרגשתם ששוק הנדל"ן הישראלי היה "רכבת הרים" בשנתיים האחרונות, אתם לא לבד. הכלי האינטראקטיבי הזה, המבוסס על הניתוח המעמיק של Betterate, נועד לעשות לכם סדר בבלאגן. נפרק את המוקשים, ננתח את המגמות, ונבדוק איך מקבלים החלטות חכמות כשהכללים משתנים.
היצע
מחסור מתמשך בהתחלות בנייה מ-2024
ביקוש
שחיקה בכוח הקנייה, ריביות מעורבות
ההזדמנות
התייצבות במרכז, חלונות למיחזור משכנתא
📌 איך להשתמש במדריך זה?
זה לא סתם מאמר לקריאה. עברו בין הלשוניות בתפריט כדי:
- ✓ לראות הדמיה של מגמות המחירים הצפויות.
- ✓ לבחון את סיכוני המשכנתא שלכם ב"רדאר הסיכונים".
- ✓ לאתר אזורי ביקוש חמים במפת הנדל"ן המתעדכנת.
- ✓ לחשב את העלויות הנסתרות לפני הרכישה.
האם המחירים יעלו או ירדו?
שאלת המיליון. הניתוח שלנו מצביע על התנגשות בין שני כוחות עיקריים: מחסור בהיצע (קבלנים, עובדים) מול שחיקה בביקוש (ריביות). התרחיש הסביר ביותר הוא התייצבות עם נטייה לעליות במרכז.
תחזית מגמות: מרכז מול פריפריה
* נתונים אלו הם הערכות בלבד המבוססות על נתוני התחלות בנייה וביקושים
צד ההיצע (דוחף למעלה ⬆️)
מחסור בידיים עובדות, ירידה במלאי דירות חדשות לא מכורות, האטה בהתחלות בנייה מ-2024.
צד הביקוש (דוחף למטה ⬇️)
ריביות שעדיין מקשות על מינוף גבוה, שחיקה בהון העצמי הפנוי של הציבור.
השורה התחתונה
"מי שיושב על הגדר ומחכה לקריסה של 20% – כנראה ימשיך לחכות."
טיפ: אל תנסו לתזמן את השוק. אם יש יכולת החזר, זה הזמן.
מוקשי המשכנתא של 2026
הריבית אינה סטטית. הסכנה הגדולה ב-2026 היא בניית תמהיל שמבוסס על המצב היום ללא התחשבות באינפלציה עתידית. השתמשו ב"רדאר הסיכונים" כדי להבין את המאפיינים של כל מסלול.
רדאר סיכונים: השוואת מסלולים
⚠️ המלכודות הנפוצות
- 1. מלכודת המדד: התחלה עם החזר נמוך במסלול צמוד מדד, שמתנפח במהירות כשהאינפלציה מרימה ראש. הקרן תופחת!
- 2. הפריים התנודתי: רכיב מצוין לגמישות (אין קנסות), אך חשוף מיידית לכל החלטת ריבית של בנק ישראל.
הטיפ של אבנר גולני
"משכנתא לוקחים ל-25 שנה, לא לשנה הקרובה. טעות נפוצה היא לבנות תמהיל שמבוסס רק על הריבית של היום בבוקר."
מפת הביקושים המתעדכנת
שנת 2026 מחזירה את הפוקוס למרכז. הנגישות התחבורתית (רק"ל, מטרו) והביטחון (ממ"דים) הפכו לקריטיים. השתמשו במסננים כדי לראות איזה אזורים מתאימים לאסטרטגיה שלכם.
הכוח של המינוף
למה להשקיע בנדל"ן עם תשואה של 3% כשאפשר לקבל יותר בבנק? התשובה היא מינוף והגנה אינפלציונית. הסימולטור הבא מראה כיצד הון עצמי זהה מייצר תוצאות שונות לאורך זמן.
השוואת הון עצמי (1M ₪) לאורך 5 שנים
עקרונות ההשקעה ב-2026
- מינוף הבנק נותן כסף כדי לייצר כסף. נהנים מעליית ערך על כל הנכס (2M), לא רק על ההון העצמי (1M).
- אינפלציה השכירות וערך הדירה עולים עם המדד, ומספקים הגנה לכסף.
- מיקום חפשו דירות קטנות בהתחדשות עירונית, לא יוקרה.
אנו מודדים גם את הטבות המס ועליית הערך, לא רק שכירות שוטפת.
תכנון תקציב אמיתי
הבנק מסתכל על "יחס החזר". אנחנו מסתכלים על החיים שלכם. מחיר הדירה הוא רק קצה הקרחון. סמנו את ההוצאות הנוספות כדי לראות כמה הון עצמי באמת נדרש.
סמנו עלויות נלוות (הערכה גסה):
שאלות ותשובות נפוצות
האם כדאי לחכות שהריבית תרד? ▼
כמה הון עצמי באמת צריך? ▼
יועץ בנק או יועץ פרטי? ▼
הלוואות בלון וגרייס - כדאי? ▼
עדיין מתלבטים? מצאתם טעות?
avner@betterate.co.il