עוגן המדד בשפה פשוטה

נכנסתם לבנק כדי לדבר על משכנתא והרגשתם שמדברים איתכם סינית? "הצמדה למדד", "ריבית עוגן", "מסלול משתנה צמוד"… זה יכול להיות מבלבל ומלחיץ. אתם ממש לא לבד. המטרה שלי, אבנר גולני, היא לתרגם לכם את המונחים המפחידים האלה לשפה פשוטה וברורה, כדי שתבינו בדיוק על מה אתם חותמים.

מה זה "מדד המחירים לצרכן"?

ההסבר הפשוט: מדד המחירים לצרכן (ובקיצור: המדד) הוא כמו "סל קניות" דמיוני שמודד את יוקר המחיה בישראל. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בודקת בכל חודש בכמה התייקרו או הוזלו המוצרים והשירותים שאנחנו צורכים (מזון, דיור, דלק, חינוך וכו'). השינוי במחיר של "סל הקניות" הזה הוא המדד.

האנלוגיה: חשבון הסופרמרקט של המדינה.

תחשבו על המדד כמו על חשבון הקנייה השבועי שלכם בסופר. אם בשבוע שעבר שילמתם 500 ש"ח על עגלת קניות מסוימת, והשבוע בדיוק אותה עגלה עלתה לכם 505 ש"ח, זה אומר שהייתה עליית מחירים של 1%. המדד עושה בדיוק את זה, רק עבור כלל המשק הישראלי. בנק ישראל שואף שהמדד יעלה בין 1% ל-3% בכל שנה כדי לשמור על יציבות כלכלית .

בשורה התחתונה: המדד הוא הנתון הרשמי שמראה אם יוקר המחיה בישראל עולה או יורד.

מה זו "הצמדה למדד" במשכנתא?

ההסבר הפשוט: כשהמשכנתא שלכם "צמודה למדד", זה אומר שיתרת החוב שלכם לבנק (הקרן) מתעדכנת לפי השינוי במדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, גם החוב שלכם לבנק גדל, עוד לפני שדיברנו על הריבית.

הדוגמה המעשית: החוב שגדל מעצמו.

נניח שלקחתם חלק מהמשכנתא שלכם, 500,000 ש"ח, במסלול צמוד מדד. שילמתם החזר חודשי ראשון, והחוב ירד קצת. אבל אז, הלמ"ס מפרסמת שהמדד החודשי עלה ב-0.5%. מה קורה עכשיו? הבנק לוקח את יתרת החוב שלכם ומגדיל אותה ב-0.5%. פתאום, אתם חייבים לבנק כ-2,500 ש"ח יותר ממה שהייתם חייבים רגע לפני פרסום המדד. החוב שלכם גדל, ולכן גם ההחזר החודשי הבא שלכם יתייקר, כי הריבית תחושב על חוב גדול יותר.

בשורה התחתונה: הצמדה למדד היא מנגנון שעלול לגרום לחוב המשכנתא שלכם לגדול, גם אם אתם משלמים אותו מדי חודש.

מה זו "ריבית עוגן"?

ההסבר הפשוט: במסלולי משכנתא שבהם הריבית יכולה להשתנות (כמו "משתנה כל 5 שנים"), הריבית מורכבת משני חלקים: "עוגן" ו"מרווח". העוגן הוא ריבית בסיס חיצונית ואובייקטיבית, שנקבעת על ידי גורם רשמי כמו בנק ישראל ומתפרסמת לכולם. הבנק לא שולט בעוגן .

האנלוגיה: מחיר חומר הגלם + הרווח של המפעל.

דמיינו שאתם קונים רהיט ישירות ממפעל. מחיר הרהיט מורכב ממחיר העץ (חומר הגלם) + תוספת קבועה של המפעל (הרווח שלו).
• העוגן = מחיר העץ. זהו מחיר שמשתנה בשוק ואינו תלוי במפעל. הוא מתפרסם רשמית.
• המרווח = הרווח של המפעל. זו תוספת קבועה שסגרתם עם המפעל ביום הקנייה. היא לא תשתנה.
הריבית שתשלמו (מחיר הרהיט) תשתנה רק כאשר מחיר העץ (העוגן) ישתנה. המרווח של הבנק נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה .

בשורה התחתונה: ריבית העוגן היא המרכיב המשתנה בריבית שלכם, והיא זו שקובעת אם ההחזר החודשי יעלה או ירד בנקודות השינוי.

אז מה זה "עוגן המדד"? (השילוב המסוכן)

ההסבר הפשוט: המונח "עוגן המדד" הוא כינוי לא רשמי למסלולי משכנתא המשלבים שני סיכונים יחד: גם ריבית שמשתנה לפי "עוגן" מסוים, וגם קרן שצמודה ל"מדד" המחירים לצרכן. אלו מסלולים כמו "ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד".

הדוגמה המעשית: הסערה הכפולה.

במסלול כזה, אתם חשופים לשני סוגי התייקרות בו-זמנית:
1. התייקרות חודשית (בגלל המדד): בכל חודש שהמדד עולה, יתרת החוב שלכם לבנק גדלה .
2. התייקרות תקופתית (בגלל העוגן): אחת לתקופה (למשל, כל 5 שנים), הריבית שלכם מתעדכנת לפי ריבית העוגן החדשה. אם העוגן עלה, הריבית שלכם תעלה, וההחזר החודשי יקפוץ .
העוגן במסלולים אלה הוא לרוב ממוצע של תשואות אג"ח ממשלתיות (אגרות חוב), שמשקף את ציפיות השוק לאינפלציה ולריבית בעתיד .

בשורה התחתונה: מסלול עם "עוגן ומדד" הוא מסלול עם פוטנציאל התייקרות כפול – גם מהצמדה למדד וגם מעליית ריבית העוגן.

כמו שראיתם, ברגע שמפרקים את המונחים הגדולים לחלקים קטנים ומבינים את ההיגיון שמאחוריהם, הם הופכים להרבה פחות מפחידים. המטרה היא לא להפוך אתכם לכלכלנים, אלא לתת לכם את הידע הבסיסי כדי שתרגישו בטוחים יותר בתהליך.

התפקיד שלי ב-Betterate משכנתאות הוא להיות המתורגמן האישי שלכם בעולם הזה. אני כאן כדי לוודא שאתם לא רק מקבלים את התנאים הטובים ביותר, אלא גם מבינים אותם לעומק. יחד, נבנה תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק לחיים שלכם, בלי הפתעות ובלי אותיות קטנות.

אבנר גולני, יועץ משכנתאות בכיר

Betterate משכנתאות

למידע נוסף ובניית תמהיל מותאם אישית, בקרו באתר שלנו: www.betterate.co.il

או נסו את מחשבון המשכנתא שלנו לתכנון ראשוני.

שאלות ותשובות נפוצות

שאלה: אז עדיף להימנע ממסלולים צמודי מדד?

תשובה: לא בהכרח. למסלולים צמודי מדד יש בדרך כלל ריבית התחלתית נמוכה יותר. לפעמים, שילוב מבוקר של מסלול כזה בתמהיל כללי יכול להיות נכון. אין תשובה אחת לכולם, זה תלוי במצבכם האישי וברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ולכן חשוב להתייעץ ולבנות תמהיל אישי .

שאלה: האם אני חייב להבין את כל המונחים האלה לבד?

תשובה: ממש לא. חשוב להבין את הבסיס כדי להרגיש שליטה, אבל התפקיד של יועץ משכנתאות כמוני, אבנר גולני, הוא לתרגם לך את כל המונחים, להסביר את הסיכונים והסיכויים בכל מסלול, ולבנות יחד איתך את התוכנית הנכונה והבטוחה ביותר עבורך ועבור משפחתך.

שאלה: איפה אני יכול לעקוב אחרי מדד המחירים לצרכן?

תשובה: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת את המדד החדש בכל 15 לחודש. ניתן למצוא את הנתונים באתר הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגם באתרים כלכליים רבים.