מיחזור משכנתא ב-2025: כך תחתכו את מסלול הפריים ותחסכו עד 1,500 ש"ח בחודש לקראת 2026

אנחנו נמצאים בדצמבר 2025. השוק השתנה, התחרות בין הבנקים על ליבו (וכיסו) של הלקוח הטוב התגברה, ונוצרו חלונות הזדמנויות לשיפור תנאים שלא היו קיימים לפני שנה. אבנר גולני, מייסד Betterate, מזהה כעת מגמה ברורה: לווים שפועלים אקטיבית למחזור מסלול הפריים, מצליחים לייצר חיסכון של מאות ואף אלפי שקלים בהחזר החודשי, בדיוק בזמן לשנת 2026. במדריך זה נפרק את המוקש שנקרא "פריים", נבין איך להפוך אותו מנטל לנכס, ונראה לכם איך עושים את זה נכון.

למה ההחזר החודשי במסלול הפריים זינק ואיך עוצרים את זה?

כדי לפתור את הבעיה, צריך להבין את המנגנון. רבים נוטים להאשים את "הריבית" באופן כללי, אבל מסלול הפריים הוא שחקן ספציפי מאוד בתוך המשכנתא שלכם. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל + מרווח קבוע של 1.5%.

בשנים שבהן הריבית הייתה אפסית, הפריים היה המסלול הזול והאהוב ביותר. כולם רצו ממנו כמה שיותר. הבעיה היא שהמסלול הזה אינו צמוד למדד, אבל הוא משתנה מיידית עם כל החלטה של הנגיד. כשריבית בנק ישראל עלתה, הפריים עלה איתה באופן מלא ומיידי.

אבל כאן מסתתר הנתון שרוב האנשים מפספסים: התוספת או ההפחתה האישית שלכם על הפריים. אם לקחתם משכנתא בעבר בתנאים של "פריים פלוס X", אתם משלמים מחיר יקר מאוד על הכסף. כיום, בזכות התחרות ותנאי השוק של סוף 2025, ניתן להשיג בחלק גדול מהמקרים תנאים של "פריים מינוס X". המשמעות של המעבר מ"פלוס" ל"מינוס" היא דרמטית. היא לא תלויה בהחלטות נגיד בנק ישראל, אלא בכושר המיקוח שלכם ובפרופיל הפיננסי שלכם מול הבנק.

האם משתלם למחזר משכנתא בסביבת הריבית של סוף 2025?

זו השאלה הנפוצה ביותר שאנו שומעים ב-Betterate. האינטואיציה אומרת: "הריביות גבוהות, אז למה לגעת במשכנתא ישנה?". זו טעות נפוצה שמונעת מרבים חיסכון ודאי.

מיחזור משכנתא לא מחייב אתכם לשנות את כל המסלולים. יתרון עצום של מערכת המשכנתאות בישראל הוא היכולת לבצע "מיחזור חלקי". אם יש לכם מסלול קבועה לא צמודה (קל"צ) היסטורי בריבית מצוינת של 2.5% או 3%, אנחנו לא ניגע בו. הוא נכס.

אבל, את מסלול הפריים, שהוא לרוב כשליש (או יותר) מהמשכנתא, אפשר וצריך לפתוח. בסוף 2025, הבנקים נמצאים במצב של עודף נזילות ורצון לשמר לקוחות איכותיים. הם מוכנים לצמצם את המרווח שלהם כדי לא לאבד אתכם למתחרים.

איך הבנקים קובעים את "המרווח" ואיך משנים אותו לטובתכם?

המרווח (Spread) הוא הרווח הישיר של הבנק מעל עלות הגיוס שלו. כשהבנק מסתכל עליכם, הוא רואה "רמת סיכון". ככל שרמת הסיכון שלכם נמוכה יותר, המרווח צריך להיות נמוך יותר. הבעיה היא שהמשכנתא שלכם משקפת את מי שהייתם לפני 5 או 7 שנים.

חשבו על זה:
1. האם השכר שלכם עלה מאז שלקחתם את המשכנתא?
2. האם ערך הנכס שלכם עלה? (מה שמוריד את אחוז המימון).
3. האם צברתם ותק תעסוקתי?

אם התשובה חיובית, אתם לקוחות "בטוחים" הרבה יותר ממה שהייתם בעבר. אבל הבנק לא יתקשר לספר לכם את זה. ב-Betterate, אבנר גולני מדגיש תמיד: "המשכנתא היא מוצר דינמי, לא חתונה קתולית". הצעד הראשון בחיסכון הוא להציג לבנק את הנתונים העדכניים שלכם ולדרוש תמחור מחדש של הסיכון.

מיחזור פנימי או חיצוני: איפה מסתתר הכסף הגדול?

כשאנחנו ניגשים למחזר משכנתא, עומדות בפנינו שתי אפשרויות:

• מיחזור פנימי (בבנק הנוכחי): האופציה הנוחה. ללא שמאות חדשה או בירוקרטיה כבדה. החיסרון: הבנק יודע שאתם "שבויים" ולכן ההצעות יהיו פחות אגרסיביות.
• מיחזור חיצוני (מעבר לבנק אחר): כאן מתחיל המשחק האמיתי. הבנקים המתחרים מוכנים להציע מרווחי פריים אטרקטיביים במיוחד (למשל, פריים מינוס 0.6% ומטה) כדי "לגנוב" אתכם כלקוחות זהב.

תוכלו לקרוא עוד על ההבדלים בין המסלולים במדריך שלנו לתמהילי משכנתא.

מהן העלויות הנלוות לתהליך המיחזור ומתי זה לא משתלם?

לפני שרצים לחתום, חובה לבצע חישוב "עלות מול תועלת". החדשות הטובות הן שבמסלול הפריים אין עמלת פירעון מוקדם (למעט עמלה תפעולית זניחה של כ-60 ש"ח). זה הופך את מסלול הפריים למסלול הגמיש והקל ביותר למיחזור.

כאשר החיסכון החודשי עומד על 500, 1,000 או 1,500 ש"ח, העלויות החד-פעמיות (כמו שמאות במיחזור חיצוני) מחזירות את עצמן תוך חודשים ספורים. למידע נוסף על המגמות, מומלץ לעיין בנתונים באתר בנק ישראל או בTheMarker.

איך בונים תמהיל מנצח ל-2026 עם אבנר גולני ו-Betterate?

הטעות הגדולה ביותר של לווים היא להסתכל על הריבית בלבד. הגישה שלנו היא הוליסטית ומסתכלת על תזרים המזומנים של המשפחה. לקראת 2026, המטרה שלנו היא לייצר יציבות.

תהליך העבודה שלנו כולל ניתוח תיק קיים, מכרז ריביות אגרסיבי ואופטימיזציה של תקופות. לפעמים, קיצור המשכנתא בשנתיים בלבד במסלול הפריים חוסך עשרות אלפי שקלים בתשלומי ריבית מצטברת.