תוכן עניינים
- התקררות חדה בשוק: צניחה במכירות ועלייה במלאי הדירות
- מדיניות מוניטרית בהמתנה: ריבית בנק ישראל והשפעתה
- התערבות ממשלתית ורגולציה: בין עידוד להכבדה
- אי-ודאות כלכלית וביטחונית: העננה שמרחפת מעל השוק
- סיכום ומבט לעתיד
שוק הנדל"ן הישראלי, שהיה במשך שנים מנוע צמיחה מרכזי ומוקד משיכה למשקיעים, ניצב בסוף שנת 2025 בצומת דרכים מורכב. נתונים כלכליים שפורסמו בימים האחרונים חושפים תמונה של מגמות סותרות: מצד אחד, התקררות חדה המתבטאת בצניחה במכירות דירות חדשות וקיפאון בעסקאות; ומצד שני, כוחות בסיסיים של ביקוש קשיח ומחסור בהיצע שמונעים ירידות מחירים דרמטיות. כל זאת, על רקע ריבית גבוהה שנותרה על כנה, אי-ודאות כלכלית וביטחונית מתמשכת, ורגולציה ממשלתית שמנסה לנווט בסביבה המאתגרת. דוח זה מנתח את החדשות הכלכליות המרכזיות והשפעתן על ענף הנדל"ן בישראל.
שוק הנדל"ן הישראלי של סוף שנת 2025 מציב בפני רוכשי הדירות והמשקיעים דילמה מורכבת, כמעט חסרת תקדים. מצד אחד, השוק מפגין סימני חוסן מרשימים. מצד שני, צללים כבדים של אי-ודאות עדיין מרחפים מעל.
התקררות חדה בשוק: צניחה במכירות ועלייה במלאי הדירות
הסימן המובהק ביותר למצבו הנוכחי של השוק הוא הירידה הדרמטית בהיקף העסקאות, בעיקר בסגמנט הדירות החדשות. הריבית הגבוהה, בשילוב עם יוקר המחיה ואי-הוודאות הכללית, מרחיקה רוכשים פוטנציאליים רבים מהשוק ומשאירה את הקבלנים עם מלאי הולך וגדל של דירות לא מכורות.
מכירות דירות חדשות בשפל
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו לאחרונה מציירים תמונה קודרת. בתקופה שבין מאי ליולי 2025, נרשמה צניחה שנתית של 36.4% במכירת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל, נמכרו בתקופה זו כ-7,430 דירות חדשות בלבד. נתון זה מדאיג במיוחד את היזמים, כאשר מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה טיפס בסוף יולי 2025 לכ-82,530 דירות. המשמעות היא שבהינתן קצב המכירות הנוכחי, יידרשו כ-31 חודשים (מעל שנתיים וחצי) למכור את כל המלאי הקיים, נתון המעיד על האטה עמוקה.
ההאטה מורגשת היטב גם בקרב חברות הנדל"ן הגדולות. דיווחים מהרבעון השני של 2025 הראו כי עשר מחברות הנדל"ן למגורים המובילות מכרו יחד 562 דירות בלבד, ירידה של כ-50% לעומת 1,159 דירות שמכרו ברבעון המקביל ב-2024.
שוק היד השנייה: יציבות יחסית אך עם סימני האטה
בעוד שוק הדירות החדשות חווה טלטלה, שוק דירות היד השנייה מפגין חסינות רבה יותר. באותה תקופה (מאי-יולי 2025), נמכרו כ-14,210 דירות יד שנייה, ירידה שנתית מתונה יותר של 6.8% בלבד. עם זאת, גם כאן המגמה הכללית היא של האטה. בחינת נתוני המגמה החודשיים מראה כי מדצמבר 2024 ועד יולי 2025, נרשמה ירידה חודשית ממוצעת של 2.9% במכירות דירות יד שנייה. . היציבות היחסית נובעת ככל הנראה מגמישותם של מוכרים פרטיים, בניגוד לקבלנים הכבולים לעלויות בנייה ומימון גבוהות.
המשקיעים מהססים: עלייה במכירות בהפסד
אחת התופעות המדאיגות ביותר, המנפצת אקסיומה ותיקה לפיה "בנדל"ן לא מפסידים", היא העלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון. נתונים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר לרבעון הראשון של 2025 הראו כי 10.5% מהדירות שמכרו משקיעים נמכרו בהפסד הון ריאלי. תופעה זו, שהייתה בעבר נחלתה של באר שבע בעיקר, התפשטה לערים במרכז הארץ כמו רמת גן, פתח תקווה וחולון. . הדבר מעיד על לחץ תזרימי בקרב חלק מהמשקיעים, שנאלצים לממש נכסים גם במחיר הפסד, ועל שינוי בתפיסת הסיכון בשוק.
מדיניות מוניטרית בהמתנה: ריבית בנק ישראל והשפעתה
הגורם המרכזי המכביד על שוק הנדל"ן הוא סביבת הריבית הגבוהה. החלטותיו של בנק ישראל מהוות את הציר המרכזי שסביבו נעים כוחות השוק, והציפייה להורדת ריבית היא התקווה הגדולה של רוכשים ויזמים כאחד.
הריבית נותרה גבוהה, והורדה לא נראית באופק הקרוב
בהחלטתו האחרונה ב-20 באוגוסט 2025, הותירה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל את הריבית על כנה ברמה של 4.5%, רמה בה היא ניצבת מאז מאי 2024. . למרות לחצים גוברים להורדת ריבית, בין היתר בעקבות הורדת ריבית הפד בארה"ב, ונתוני צמיחה מאכזבים במשק, בנק ישראל נוקט גישה שמרנית. אנליסטים בבנק ההשקעות סיטי מעריכים כי הבנק לא ימהר להוריד ריבית בהחלטה הקרובה בסוף ספטמבר, וכי הוא "יחתוך ריבית כשהוא חייב, לא כשהוא יכול". . הסיבות לכך הן אי-ודאות לגבי התפתחות האינפלציה והמצב הביטחוני, ושוק עבודה שנותר הדוק יחסית.
האינפלציה במגמת ירידה, אך הסיכונים עדיין קיימים
החדשות המעודדות מבחינת בנק ישראל הן חזרתה של האינפלציה השנתית לתחום היעד (1%-3%). נתוני חודש אוגוסט 2025 הראו כי קצב האינפלציה השנתי ירד ל-2.9%. . התמתנות האינפלציה מגבירה את הציפיות להורדת ריבית עתידית, שעשויה להפיח רוח חיים בשוק הדיור. עם זאת, בנק ישראל עדיין חושש מסיכונים אינפלציוניים, כמו עליית מדד המחירים החודשי ב-0.7% באוגוסט, והשפעות אפשריות של סעיף הדיור במדד. תחזית חטיבת המחקר של הבנק מיולי 2025 צופה שהריבית תרד בהדרגה ותעמוד על 3.75% בממוצע רק ברבעון השני של 2026.
התערבות ממשלתית ורגולציה: בין עידוד להכבדה
לצד המדיניות המוניטרית, לממשלה תפקיד מכריע בעיצוב שוק הנדל"ן באמצעות מיסוי, תכנון ותוכניות סיוע. שנת 2025 מתאפיינת בשורה של צעדים רגולטוריים המשפיעים על כלל השחקנים בענף.
מיסוי מקרקעין ככלי לריסון השוק
הממשלה ממשיכה להשתמש בכלי המס כדי להשפיע על ביקושים, בעיקר בקרב משקיעים. מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה נותר גבוה, במטרה לצנן את פעילות המשקיעים. במקביל, הוחלט כי בשנים 2025-2027 לא יבוצעו עדכונים של מדרגות המס בהתאם למדד, מה שמהווה בפועל העלאת מס זוחלת. . מנגד, ההטבה לרוכשי דירה יחידה נשמרת, עם פטור ממס רכישה עד לסכום של כ-1.97 מיליון שקלים, במטרה לסייע לזוגות צעירים להיכנס לשוק.
תוכניות הדיור הממשלתיות: הארכת "דירה בהנחה"
בניסיון להתמודד עם הביקושים ולסייע לזכאים, החליטה מועצת מקרקעי ישראל להאריך את תוקף תוכנית "דירה בהנחה" במתונתה הנוכחית עד ל-1 בנובמבר 2025. . הארכה זו מאפשרת המשך שיווק של קרקעות בהנחה לקבלנים, מה שמתגלגל להנחה במחיר הדירה לזכאים. עם זאת, התוכנית עצמה סופגת ביקורת על כך שהיא יוצרת עיוותים בשוק ואינה פותרת את בעיית המחסור הכללית בדיור.
אתגרי ההיצע: התחדשות עירונית מול חסמים בירוקרטיים
במציאות של מחסור בקרקעות פנויות באזורי הביקוש, פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) הפכו למנוע המרכזי ליצירת דירות חדשות. שנת 2025 ראתה עלייה במספר הפרויקטים שיצאו לדרך, עם כ-200 פרויקטים חדשים לעומת 150 בשנה הקודמת. . למרות זאת, הענף עדיין סובל מחסמים בירוקרטיים, קשיים תכנוניים והקשחת תנאי בנייה, המעכבים את הגדלת ההיצע בקצב הנדרש.
אי-ודאות כלכלית וביטחונית: העננה שמרחפת מעל השוק
מעבר לנתונים הנקודתיים, הגורם המשפיע ביותר על התנהגות השוק הוא תחושת אי-הוודאות העמוקה. המצב הביטחוני המתמשך, לצד האטה בצמיחה הכלכלית, מכבידים על סנטימנט הצרכנים והמשקיעים. תחזיות הצמיחה למשק לשנת 2025 עודכנו כלפי מטה, ועומדות על כ-2.0%-2.5% בלבד על פי חלק מההערכות, רחוק מהתחזיות האופטימיות של בנק ישראל ומשרד האוצר בתחילת השנה. . בנוסף, המלחמה יצרה מחסור חמור בעובדי בניין, המוערך בכ-30 אלף עובדים, מה שגורם לעיכובים של עד 8 חודשים במסירת פרויקטים ומייקר את עלויות הבנייה. . כל אלו יוצרים סביבה עסקית מורכבת, שבה קבלת החלטות ארוכות טווח הופכת למשימה קשה ומסוכנת.
סיכום ומבט לעתיד
שוק הנדל"ן הישראלי בספטמבר 2025 כלוא בין הפטיש לסדן. הפטיש הוא הריבית הגבוהה וההאטה הכלכלית, שמקפיאות את הביקושים, מורידות את היקפי העסקאות ומעלות את הסיכון עבור יזמים ומשקיעים. הסדן הוא הבעיות המבניות ארוכות הטווח של השוק: מחסור כרוני בהיצע דירות באזורי הביקוש, גידול דמוגרפי מתמיד ובירוקרטיה תכנונית מסורבלת.
בטווח הקצר, נראה כי מגמת ההתקררות תימשך. כל עוד ריבית בנק ישראל תישאר גבוהה ואי-הוודאות הכלכלית תרחף מעל, קשה לראות חזרה מהירה לרמות הפעילות שאפיינו את השוק בשנים קודמות. ייתכנו ירידות מחירים נקודתיות, בעיקר בפרויקטים חדשים שבהם היזמים נמצאים תחת לחץ, ובקרב משקיעים ממונפים. עם זאת, קשה לצפות לקריסת מחירים כללית, בשל כוחות הביקוש הבסיסיים החזקים.
השאלה המרכזית לעתיד היא מתי וכיצד יתחיל בנק ישראל להוריד את הריבית. מהלך כזה, כאשר יגיע, צפוי לשחרר ביקושים כבושים רבים ולהניע מחדש את גלגלי השוק. עד אז, השוק צפוי להמשיך ולהתנהל במתכונת של "הליכה על חבל דק": הרוכשים ימתינו על הגדר להזדמנויות, המשקיעים יחשבו מסלול מחדש, והיזמים יצטרכו לנווט בזהירות בין עלויות מימון גבוהות לביקוש מוחלש.