תוכן עניינים

• מהי התחדשות עירונית ומדוע היא קריטית לעתיד הדיור בישראל?
• מנוע הצמיחה של שוק הנדל"ן: התחדשות עירונית במספרים
• מסלולי התחדשות עירונית: פינוי-בינוי מול תמ"א 38
  • פינוי-בינוי: מהפך שכונתי מקיף
  • תמ"א 38: התמקדות בבניין הבודד
• הזדמנויות ויוזמות בערים המרכזיות והפריפריה
  • המרכז מוביל: תל אביב, ירושלים וחיפה כמקרי מבחן
  • אתגר הפריפריה: תמריצים ממשלתיים ופתרונות יצירתיים
• המדריך לדייר: זכויות, תהליכים ומימון
• שאלות ותשובות נפוצות
• סיכום: מבט לעתיד ההתחדשות העירונית

שוק הנדל"ן בישראל עובר מהפכה שקטה אך משמעותית. שכונות ותיקות משנות את פניהן, בניינים ישנים נהרסים ומוקמים מחדש, והמונחים "פינוי-בינוי" ו"תמ"א 38" הפכו לחלק בלתי נפרד מהשיח הציבורי והכלכלי. התחדשות עירונית אינה עוד מושג נישתי, אלא מנוע צמיחה מרכזי, המציע פתרונות למצוקת הדיור, משפר את איכות החיים ומייצר הזדמנויות כלכליות לדיירים וליזמים כאחד. במדריך זה נצלול לעומק התחום, נבחן את ההזדמנויות, נבין את התמיכה הממשלתית ונספק כלים מעשיים לכל מי ששוקל להיכנס לתהליך.

מהי התחדשות עירונית ומדוע היא קריטית לעתיד הדיור בישראל?

התחדשות עירונית היא תהליך מקיף שמטרתו לשקם ולהחיות מרקמים עירוניים ותיקים. במקום להמשיך ולהתרחב לשטחים פתוחים, המדיניות מתמקדת בחידוש הקיים. על פי ויקיפדיה, התהליך נועד לקדם אינטרסים ציבוריים כמו צמצום אי-שוויון, הגדלת היצע הדיור, ייעול השימוש בקרקע ומניעת תהליכי פירבור.

הצורך בהתחדשות עירונית נובע ממספר גורמים: התיישנות מבנים שנבנו לפני עשרות שנים, תשתיות לקויות, והכרח במיגון מבנים מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שנחקק ב-2016, נועד לקדם ולעודד פעילות זו, במטרה להגדיל את היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי ולשפר את איכות חיי התושבים.

מחקר של בנק ישראל מצא כי התועלת נטו מהתחדשות עירונית מאסיבית במרכז הארץ גבוהה בכ-320 אלף ש"ח לדירה בהשוואה לחלופת הבנייה בשכונות חדשות בשולי המטרופולין. התועלת המשמעותית ביותר נובעת מ"אפקט האגלומרציה" – ההשפעה החיובית של ציפוף על הפריון והשכר. 

מנוע הצמיחה של שוק הנדל"ן: התחדשות עירונית במספרים

שנת 2024 היוותה שנת שיא בתחום, והמחישה כיצד ההתחדשות העירונית הפכה למרכיב דומיננטי בשוק הדיור. על פי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כ-28% מכלל יחידות הדיור שאושרו במדינת ישראל בשנת 2024 היו במסגרת תוכניות פינוי-בינוי. נתונים נוספים מראים כי כ-30% מהתחלות הבנייה ו-31% ממכירות הדירות החדשות בשנה זו היו בפרויקטים של התחדשות עירונית .

הצמיחה בתחום היא דרמטית. במהלך העשור האחרון, מספר יחידות הדיור שאושרו במסגרת התחדשות עירונית זינק מכ-3,000 יחידות דיור בשנת 2014 לכ-57,386 יחידות דיור בשנת 2024. מגמה זו משקפת שינוי אסטרטגי בתכנון הארצי, הנותן עדיפות ברורה לציפוף וחידוש הערים הוותיקות.

מסלולי התחדשות עירונית: פינוי-בינוי מול תמ"א 38

התחדשות עירונית בישראל מתבצעת בעיקר דרך שני מסלולים מרכזיים, השונים מהותית בהיקפם ובאופיים. חשוב להכיר את ההבדלים ביניהם כדי להבין איזו אפשרות רלוונטית עבורכם.

פינוי-בינוי: מהפך שכונתי מקיף

מסלול הפינוי-בינוי הוא תהליך רחב היקף המתמקד במתחם שלם, הכולל לרוב מספר בניינים. במסגרת זו, הורסים את כל המבנים הישנים ובונים במקומם שכונת מגורים חדשה ומודרנית. התהליך כולל לא רק בניינים חדשים, אלא גם שדרוג מקיף של התשתיות הציבוריות: כבישים, מדרכות, גינות ציבוריות, ולעיתים גם מבני ציבור כמו בתי ספר וגני ילדים. הדיירים מתפנים מבתיהם לתקופת הבנייה (במימון היזם) וחוזרים לדירה חדשה, גדולה וממוגנת יותר בבניין חדש.

תמ"א 38: התמקדות בבניין הבודד

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים) נועדה במקור לתת מענה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית חלה על מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1 בינואר 1980. עם השנים, התוכנית הפכה למסלול התחדשות פופולרי המתמקד בבניין בודד. ישנם שני מסלולי משנה עיקריים:

• תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי): במסלול זה, מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים לו קומות, מרפסות, ממ";דים, מעלית וחניה. הדיירים ממשיכים לגור בבניין במהלך רוב תקופת העבודות.
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): מסלול זה דומה במהותו לפינוי-בינוי, אך בקנה מידה קטן יותר של בניין בודד. הורסים את הבניין הישן ובונים במקומו בניין חדש, גבוה ומודרני יותר.

בשנת 2024 פקע תוקפה של תמ"א 38 הארצית, אך הרשות הממשלתית קידמה תוכניות עירוניות מחליפות ב-18 רשויות מקומיות מרכזיות, המאפשרות את המשך ההתחדשות הבניינית בהתאמה לכל עיר .

הזדמנויות ויוזמות בערים המרכזיות והפריפריה

היקף הפעילות בהתחדשות עירונית אינו אחיד ברחבי הארץ. בעוד שאזורי הביקוש במרכז הארץ רוויים בפרויקטים, הפריפריה עדיין מתמודדת עם אתגרים משמעותיים.

המרכז מוביל: תל אביב, ירושלים וחיפה כמקרי מבחן

ערים כמו תל אביב, ירושלים, נתניה וחיפה מובילות את טבלאות היתרי הבנייה. בתל אביב, למשל, למעלה מ-80% מהתחלות הבנייה הן בפרויקטים של התחדשות עירונית . בירושלים, אושרו תוכניות בהיקפים גדולים, כמו פרויקט בגילה שיוסיף כ-800 יחידות דיור חדשות . הכדאיות הכלכלית הגבוהה, הנובעת ממחירי הקרקע והדירות, הופכת פרויקטים אלו לאטרקטיביים במיוחד עבור יזמים.

אתגר הפריפריה: תמריצים ממשלתיים ופתרונות יצירתיים

בפריפריה, המצב מורכב יותר. ערך הקרקע הנמוך מקשה על יצירת מודל כלכלי רווחי ליזמים. כתוצאה מכך, קצב חיזוק ומיגון הדירות הישנות בגבול הצפון והדרום נותר נמוך באופן מדאיג . המדינה מכירה באתגר זה ופועלת לספק פתרונות. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת מהלכים לעידוד פרויקטים בפריפריה, ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) גיבשה מתווה למתן "קרקע משלימה" – מסירת קרקעות ליזמים בפטור ממכרז ובהנחות משמעותיות כדי להבטיח כדאיות כלכלית לפרויקטים באזורים אלו . למרות זאת, גורמים בענף טוענים כי ללא השקעה תקציבית ישירה מהמדינה, יהיה קשה לגשר על הפערים.

המדריך לדייר: זכויות, תהליכים ומימון

עבור דיירים, פרויקט התחדשות עירונית הוא הזדמנות פז להשביח את הנכס שבבעלותם וליהנות מדירה חדשה, גדולה, בטוחה ובעלת ערך גבוה משמעותית, וכל זאת לרוב ללא עלות ישירה מכיסם. התהליך מבוסס על כך שהיזם מקבל את זכויות הבנייה הנוספות במתחם, ובתמורה מעניק לדיירים את הדירות החדשות ונושא בכל עלויות הפרויקט.

הזכויות הבסיסיות של הדיירים כוללות:

• קבלת דירה חדשה, לרוב גדולה יותר מהדירה המקורית, עם מרפסת, ממ"ד וחניה.
• כיסוי מלא של דמי שכירות למגורים חלופיים לאורך כל תקופת הבנייה.
• כיסוי עלויות הובלה, מיסים, אגרות ושכר טרחת עורך דין המייצג את הדיירים.
• פטורים משמעותיים ממס שבח וממס רכישה, בכפוף לתנאי החוק .

בשלב זה, חשוב להבין את ההיבטים הפיננסיים, במיוחד אם קיימת משכנתא על הנכס הישן או אם יש צורך במימון נוסף. יועצי משכנתאות המתמחים בתחום, כמו אבנר גולני, יועץ משכנתאות מאתר betterate.co.il, יכולים לספק ליווי חיוני בניווט מול הבנקים והבנת האפשרויות למיחזור או גרירת המשכנתא הקיימת אל הנכס החדש.

שאלות ותשובות נפוצות

1. מהן הטבות המס העיקריות לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית?ההטבה המרכזית היא פטור ממס שבח במכירת זכויות הבנייה ליזם. בנוסף, ישנן הקלות משמעותיות במס רכישה על הדירה החדשה. ועדת הכספים האריכה את הטבות המס לתמ"א 38 עד מאי 2026, מה שמספק ודאות לשוק.
2. איזה רוב דרוש בקרב הדיירים כדי להתחיל פרויקט?הרוב הדרוש משתנה בהתאם למסלול. בפרויקט פינוי-בינוי נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות במתחם כדי להתחיל בתהליך. בפרויקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות .
3. כמה זמן אורך פרויקט התחדשות עירונית?משך הזמן משתנה מאוד ותלוי במורכבות הפרויקט, בהליכים הבירוקרטיים וביעילות היזם והרשות המקומית. פרויקט תמ"א 38 יכול לארוך 3-5 שנים, בעוד שפרויקט פינוי-בינוי מורכב יכול להימשך 7-10 שנים ואף יותר, משלב ההתארגנות ועד לקבלת המפתח .
4. מי מממן את הפרויקט?היזם נושא בכל העלויות: תכנון, אגרות, בנייה, מימון דיור חלופי לדיירים, מיסים וכו'. המודל הכלכלי מבוסס על מכירת הדירות החדשות שהיזם בונה (בנוסף לאלו שהוא מחזיר לדיירים הוותיקים) בשוק החופשי.
5. מה קורה למשכנתא הקיימת שלי במהלך פרויקט פינוי-בינוי?המשכנתא הקיימת "נגררת" מהנכס הישן לנכס החדש. היזם והבנק המלווה את הפרויקט עובדים יחד עם הבנק למשכנתאות של הדייר כדי להסדיר את העברת השעבוד. לרוב, היזם מספק ערבות בנקאית לבנק של הדייר בתקופת הביניים, עד שהדירה החדשה נרשמת על שם הדייר וניתן לרשום עליה את המשכנתא.

סיכום: מבט לעתיד ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית היא כבר לא העתיד – היא ההווה של שוק הנדל"ן הישראלי. היא מהווה פתרון אסטרטגי חיוני להתמודדות עם אתגרי הדיור, הביטחון והתשתיות של המדינה. הנתונים מראים בבירור כי המגמה רק תלך ותתעצם בשנים הקרובות, כאשר יותר ממחצית מהתכנון העתידי צפוי להתמקד בחידוש המרקם הקיים .

עם זאת, האתגרים עדיין קיימים, בעיקר בכל הנוגע לקידום פרויקטים בפריפריה, קיצור הליכים בירוקרטיים ושמירה על מסגרת רגולטורית יציבה. הצלחת המהפכה תלויה בשיתוף פעולה הדוק בין הממשלה, הרשויות המקומיות, היזמים והדיירים עצמם. עבור בעלי דירות בשכונות ותיקות, זוהי הזדמנות היסטורית לשדרג את איכות חייהם ולהבטיח לעצמם עתיד בטוח וטוב יותר.

דוח הרשות: זינוק חד בהתחדשות העירונית ב־2024 – מאמר של דוניץ אלעד

https://www.dunietz-elad.co.il/%D7%93%D7%95%D7%97-%D7%94%D7%A8%D7%A9%D7%95%D7%AA-%D7%96%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%A7-%D7%97%D7%93-%D7%91%D7%94%D7%AA%D7%97%D7%93%D7%A9%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A2%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%AA-%D7%91

[2]

מספר שיא: כ-28% מיחידות הדיור שאושרו ב-2024 – במסגרת התחדשות עירונית

https://www.nadlancenter.co.il/article/11946

[3]

תמ"א 38 (מושג) – כל זכות

https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%AA%D7%9E%22%D7%90_38

[4]

ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2 – מרכז העיר נדל"ן

https://merkaz-nadlan.co.il/%D7%94%D7%94%D7%91%D7%93%D7%9C-%D7%91%D7%99%D7%9F-%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90-38-2

[5]

מחקר בבנק ישראל: בחינת התועלות המקרו-כלכליות הגלומות בהתחדשות עירונית

https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/62793

[6]

30% מהתחלות הבנייה ב-2024 – בפרויקטים של התחדשות עירונית – calcalist

https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/h15dfjqjle

[7]

למעלה מ-80% מהתחלות הבנייה בת"א – בהתחדשות עירונית – ynet

https://www.ynet.co.il/economy/article/hku9li1gyl

[8]

פינוי ובינוי בירושלים – המדריך השלם לשנת 2025 – מרכז הנדל"ן

https://www.nadlancenter.co.il/article/5264

[9]

התחדשות עירונית בפריפריה: "קובעת את גבולות החוסן הלאומי" – ynet

https://www.ynet.co.il/economy/article/rjsnkhbb1g

[10]

פריצת דרך בהתחדשות עירונית? רמ"י מציגה הטבות להנעת פרויקטים בפריפריה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20019843

[11]

פטור ממס שבח בתמ"א 38 (זכות)

https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8_%D7%9E%D7%9E%D7%A1_%D7%A9%D7%91%D7%97_%D7%91%D7%AA%D7%9E%22%D7%90_38

[12]

פינוי-בינוי (מושג) – כל זכות

https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99

[13]

"המחוקק נדרש להעניק תמריצים משמעותיים ליזמים כדי שיבצעו פרוי – מרכז הנדל"ן

https://www.nadlancenter.co.il/article/9783

[14]

"ההיקפים גדולים מתמיד" – ynet

https://www.ynet.co.il/economy/article/rjlf8bhb1e